驻马店市中心城区
商品房预售资金监管实施细则
(征求意见稿)
依据《河南省住房和城乡建设厅 中国人民银行郑州中心支行 中国银行保险监督委员会河南监管局关于进一步规范预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）、《驻马店市预售资金监管办法（试行）》（驻政办〔2018〕119号）等有关法律法规规定，贯彻落实《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）文件规定，结合我市实际，制定本细则。
一 、总 则
第一条 驻马店市不动产登记交易中心为市中心城区预售资金监管部门（以下简称城区监管部门），负责市中心城区预售资金缴存和使用、《驻马店市中心城区预售资金三方监管协议》（以下简称三方监管协议）签订、开发企业预售资金用款计划的审核、监管银行和开发企业监管协议的履行情况等监督管理工作。
第二条 本细则适用于市中心城区取得预售许可的预售资金的缴存、使用、管理和监督等工作。
第三条 监管期限自取得《商品房预售许可证》开始到完成房屋首次登记为止。
第四条 本细则所称的新建商品房预售资金（以下简称预售资金），是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在取得预售许可后，预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款。
预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限进行核定。超出重点监管额度部分的为一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
重点监管资金额度由监管部门根据商品房项目建设工程造价等因素确定。按以下办法计算：
项目重点监管资金=建设工程规划许可证批准面积×每平方米核定单价+配套工程费用+不可预见费用
多层住宅（9层以下含9层）核定单价为1800元/平方米；
高层住宅（10层以上含10层）核定单价为2400元/平方米；
非住宅核定单价为2600元/平方米；
每平方米核定单价根据行业造价管理部门发布的建筑基础材料价格、人工工资标准及市场行情适时调整。
精装修房屋监管资金另增加1000元/平方米。
配套工程费用按核定单价的15%核算，不可预见费用按核定单价的20%核算。
第五条 重点监管资金的额度与开发企业信用综合评价结果相挂钩，按照信用评价等级实施差异化管理。
第六条 本细则所称的监管银行是由监管部门经公开招标后，取得具有开立监管账户资格的商业银行。
商业银行通过公开招标方式中标后成为监管银行，与监管部门签订金融委托协议，方可允许开立预售资金账户，从事预售资金监管业务。
监管银行应当根据本细则的规定，协助监管部门对预售资金的使用进行监督，核实开发企业在预售资金存取方面的异常行为，履行监管协议约定的预售资金监管责任。
监管银行应根据本单位的实际情况指定一个支行作为预售资金监管业务主办网点。监管银行业务系统应与监管系统联网，实现监管账户资金、银行按揭贷款、公积金贷款等信息即时互通共享，并安排专人具体负责本行预售资金相关监管工作，确保业务办理便捷安全。
若变更营业网点的，应当提前1个月告知监管部门。
第七条 本细则所称监管账户，是指开发企业在监管银行设立的专用于存取预售资金的账户；所称开发企业，是指预售商品房的房地产开发企业；所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
本细则中的楼层数均为地上与地下层数的合计数。
二、监管账户设立
第八条 开发企业在申请商品房预售许可前，应开立预售资金监管账户，并与监管机构、监管银行签订三方监管协议，明确三方权利、义务和责任。
第九条 开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则在监管银行开设监管账户。账户名称为：“开发企业+开发项目+楼号+预售专户”。
监管账户名称、账号应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》上载明，并于商品房销售现场显著位置，以规定方式进行公示。
第十条 监管账户设立后，不得随意更改，确需变更监管银行或监管账户的，应依据原三方监管协议，经监管部门同意后，重新签订监管协议，将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理账户变更手续期间，暂停办理预售资金的缴存、用款手续。
第十一条 开发企业签订三方监管协议，应提交以下资料：
1.商品房预售资金监管协议备案申请；
2.建筑规划许可证、建筑施工许可证；
3.项目规划总平面图；
4.需要提供的其他材料。
第十二条 三方监管协议应载明企业名称、项目名称、坐落、幢号、总建筑面积、建筑工程施工许可证书编号、建设工程规划许可证书编号、建筑规划层数、房屋用途、项目开竣工日期、项目施工单位、项目工程监理机构、重点监管资金、监管银行、监管账号、监管账号户名、监管内容、变更账户的条件、违约责任等内容。
三、资金归集
第十三条 监管账户为收取预售资金的唯一账户，开发企业不得向预购人提供非监管账户作为预售资金的收款账户。
开发企业取得的预售资金均纳入监管范围，应当全部直接存入监管账户。
第十四条 开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售资金应按照要求同步存入监管账户。
第十五条 开发企业与商业银行、住房公积金管理机构签订合作协议时，应约定监管账户作为贷款到账账户，贷款直接发放至监管账户；开发企业、住房公积金管理机构与预购人签订贷款合同时，应将监管账户作为贷款到账账户，贷款直接发放至监管账户。
第十六条 商业银行、住房公积金管理机构在预购人首付款全款存入监管账户前，不得为预购人办理和发放按揭贷款。
四 、资金使用
第十七条 重点监管资金按照工程建设进度予以拨付，在商品房项目完成不动产首次登记前不得挪作他用，应专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及开发企业员工工资等。商业银行、设立子公司的开发企业，集团公司不得擅自扣划、抽调重点监管资金。
开发企业预售资金监管金额累计达到重点监管标准且主体封顶后，其超出部分为一般监管资金，可调用至开发公司账户，用于支付本项目发生的各项税费或偿还本项目开发贷款。
第十八条 开发企业在申请使用重点监管资金时，应根据项目建设情况和准予预售条件，在办理预售证后，按照取得预售许可10日后、主体二次结构完成、地坪内外粉完成、水电门窗电梯安装外墙涂料粉刷完成、初步验收完成、竣工验收备案、首次登记完成等节点分七次向监管部门提出用款申请。
1.取得预售许可10日后，可使用金额不超过重点监管资金÷1.35×1.2×70%×95%;
2.主体二次结构完成，可使用金额累计不超过重点监管资金÷1.35×1.2×70%;
3.地坪、内外粉刷完成，可使用金额累计不超过重点监管资金的重点监管资金÷1.35×1.2×75%;
4.水电、门窗、电梯安装、外墙涂料粉刷完成，可使用金额累计不超过重点监管资金的85%;
5.初步验收完成，可使用金额累计不超过重点监管资金的90%：
6.竣工验收备案，可使用金额累计不超过重点监管资金的95%;
7、首次登记完成，解除监管。
使用主体二次结构完成节点，申请使用资金后监管账户余额均不能低于重点监管资金的2%。之后的用款节点，申请使用资金后监管账户余额均不能低于重点监管资金的5%。
第十九条 开发企业申请使用重点监管资金时，应提交以下资料：
1.商品房预售资金使用申请；
2.收款单位施工合同；
3.经监理单位确认的项目现场进度水印照片；
4.上一次申请用款事项的票据（首次除外）；
5.需要提供的其他资料。
监管部门在2个工作日内完成审核，监管银行按照核准意见即时拨付用款资金。
第二十条 开发企业申请调用一般监管资金时，应提交以下资料：
1.商品房预售资金使用申请；
2.需要提供的其他资料。
预售资金监管部门2个工作日完成审核，监管银行按审核意见即时拨付。
第二十一条 买卖双方达成退房协议并已办理商品房买卖合同备案撤销手续的，开发企业应向监管部门提交退款申请。监管部门在2个工作日完成审核后，解除该部分资金的监管。监管银行按照审核意见即时办理，将监管资金转入预购人账户。
预售资金申请退款时，应提交以下资料：
1.商品房预售资金退款申请；
2.购房款存入监管账户依据；
3.申请人银行卡、身份证；
4.需要提供的其他资料。
监管机构应于受理之日起2个工作日进行审核。符合条件的，予以办理退款手续；不符合条件的，予以驳回，并说明理由。
第二十二条 开发企业办理房屋首次登记后，应办理预售资金解除监管手续。监管银行依据监管部门出具的预售资金监管解除证明，办理预售资金监管账户注销。
第二十三条 人民法院对监管账户进行冻结，监管银行应及时通知监管部门。
开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求人民法院执行已被冻结监管账户资金支付本项目工程建设进度款、材料款、设备款等建设资金，或者预购人因购房合同解除申请退还购房款，经监管部门审核同意后，监管银行应当及时支付。
五 、日常监督
第二十四条 房地产市场监管部门督促检查预售资金监管实施情况。人民银行分支机构指导商业银行做好监管账户管理工作。金融监督管理部门对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督。
第二十五条 监管部门要建立完善的预售资金监管系统，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况，动态巡查监管项目建设施工状况、监管账户信息公示情况。
第二十六条 商业银行、住房公积金管理机构要严格按照预售资金三方监管协议做好预售资金监管账户监控，发现开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应立即告知监管部门，监管部门要及时作出处理。
六、相关责任
第二十七条 房地产市场监管部门、人民银行分支机构、金融监督管理部门发现违法违规行为的，要及时进行处罚。
第二十八条 开发企业未按规定在销售现场公示监管账户、开户银行名称、账号等相关信息，且拒不整改的，暂停该项目预售资金使用，房地产监管部门应当将该行为记入企业信用档案。
第二十九条 开发企业存在下列行为之一者，监管部门要求其限期整改：
1.未按规定将预售资金全部存入监管账户；
2.以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的；
3.采用提供虚假资料等方式申请使用预售资金及其他未按规定使用预售资金的；
4.其他相关预售资金的违规违约行为。
整改期间，监管部门应根据监管协议约定，暂停项目商品房预售和买卖合同网签备案，不予受理其预售资金使用申请；房地产市场监督部门记入开发企业信用档案。拒不整改或者整改不到位的，增加重点监管资金额度，并按照有关规定予以处罚，造成严重后果的，依法追究法律责任。
第三十条 建设项目的监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式协助开发企业违规使用预售资金，监管部门将其违规行为通报相关主管部门，并依法追究责任。
第三十一条 商业银行违反预售资金三方监管协议，未经监管部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。违反国家和本细则相关规定的，不能继续作为监管银行。
商业银行未按规定将所有按揭贷款及时足额划入监管账户，导致预售资金被挪用的，监管部门通报人民银行、金融监管部门按有关规定处理。
第三十二条 监管部门及其工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究法律责任。
第三十三条 本细则自下发之日起施行，如上级出台新政策，按照新政策执行。
