《民法典》中变更登记的双重含义及其理解

登记是物权变动的重要公示方法，对维护民事主体的合法权益、促进交易安全都具有重要意义。即将实施的《民法典》以民事基本法律的形式对登记制度作出了相应的规定，为我国登记制度的发展与完善提供了基本遵循。

但需要认识到，《民法典》在有关具体登记类型的界定上较为笼统，与我国现有的登记规范和实务操作存在差异。尤其值得关注的是，《民法典》并未严格区分“转移登记”与“变更登记”，而笼统地将二者称为变更登记。比如，《民法典》第355条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”。按照《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）与《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，本条中的“变更登记”其实是指“转移登记”。与此相同的情形还包括《民法典》第365条中的“变更登记”亦指向的是“转移登记”。

《民法典》是一部固根本、稳预期、利长远的民事基本法，具有基础性的法律地位。如果《民法典》有关登记制度的规定确实有重新界定变更登记含义的意图，则在《民法典》生效后，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则等相关规定就应当及时进行修改，以符合《民法典》的立场与精神。但必须指出的是，《民法典》第355条、第365条的规定并不意味着其已经改变了“变更登记”的内涵，即其并非试图用“变更登记”来指称“转移登记”。从《民法典》的体系和历史而言，《民法典》中的变更登记其实是一个具有双重内涵的概念，既针对权属发生转移时的转移登记，也包括了权属并未发生转移时的变更登记。比如，按照《民法典》第385条的规定，“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。很明显，本条就直接用变更登记来囊括了地役权变更与转让两种情形。

从历史而言，《民法典》之所以没有严格区分转移登记与变更登记，而是将二者统称为变更登记，其实是与《民法典》的编纂定位有关的。《民法典》的编纂定位决定了《民法典》在很多具体规定上会采取继承的态度，即将既有民事法律的规定予以沿袭。不难发现，《民法典》第355条、第365条和第385条其实都是对《物权法》第145条、第155条和第169条的直接继承，在具体内容上均未有任何的修改。因此，《民法典》有关变更登记的认识其实是对《物权法》中变更登记规定的延续。

在《物权法》制定时，由于我国尚未建立起统一的不动产登记制度，对于有关登记类型的认识比较粗糙，并未构建起统一、规范的登记术语体系。比如，1989年的《土地登记规则》（已废止）中的登记类型除了初始登记外，就只有变更登记一种情形。因而原《土地登记规则》中的变更登记就涵盖了初始登记以外的各种登记情形，既包括变更登记（第25条），也包括转移登记（第28条），甚至还包括更正登记（第35条）。正是由于这一历史原因，所以《物权法》就此采取了模糊的表述，没有严格区分转移登记与变更登记，而以变更登记统称二者。

《物权法》颁布后，原国土资源部虽然颁布了《土地登记办法》（已废止），但依然没有澄清变更登记与转移登记的差异。按照原《土地登记办法》第38条的规定，变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。原《土地登记办法》第39条还明确规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。可见，原《土地登记办法》中的变更登记的含义相当宽泛，既包括了土地权利人发生改变的情形，也包括了因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等发生变更的情形。

然而，上述对变更登记含义的宽泛理解显然会对不动产统一登记制度的构建产生不利影响，因此，要统一不动产登记，就必须就此含义进行科学的认识。事实上，在房屋登记领域，我国其实早就对转移登记与变更登记做了区分。比如，1997年的《城市房屋权属登记管理办法》（已废止）与2008年的《房屋登记办法》（已废止）就区分了转移登记与变更登记。为了落实《物权法》中不动产统一登记制度的要求，2014年国务院发布了《条例》。《条例》第3条就没有再以变更登记来指称转移登记，而是直接将变更登记与转移登记予以并列。2016年的《细则》则进一步明确区分了转移登记与变更登记。按照《细则》第26条的规定，只有在“权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更”“同一权利人分割或者合并不动产”“共有性质发生变更”等情形中，不动产权利人才可以向不动产登记机构申请变更登记。很明显，变更登记主要针对的是不动产权利人的信息变更、不动产的自然状况变更以及不动产权利的内容变更。

据此，无论是《民法典》第355条中的建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与，抑或是第365条和第385条中的宅基地使用权或地役权的转让，均不符合上述申请变更登记的条件。实际上，《细则》第27条已明确规定，因“买卖、互换、赠与不动产”“以不动产作价出资（入股）”“法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移”“继承、受遗赠导致权利发生转移”“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移”等情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

可见，转移登记与变更登记的区别在于转移登记前后的权利主体会发生变化，而变更登记前后的权利主体保持一致。在变更登记中，只是权利主体的信息 （如权利人姓名、名称等）发生了变化，或者是权利客体的状况（如房地产名称、用途、面积等）或权利的内容（如权利期限、抵押权担保的范围、主债权数额等）发生了变化，但变更登记前后的权利人却始终是同一的。

据此而言，《民法典》第355条、第365条中的“变更登记”以及第385条中的“地役权转让”情形下的“变更登记”均应理解为“转移登记”。

区分变更登记与转移登记，不仅对不动产登记工作本身的规范化有意义，而且还会对当事人是否缴纳税收等现实利益产生影响。通常情况下，变更登记不涉及纳税，因此就无须要求当事人提供完税证明。就此而言，科学认识变更登记的含义也是不动产登记机构切实实施好《民法典》更好保障人民合法权益的前提，各级登记机构应予高度重视。