尊敬的郭新建代表：

  您提出的《关于取消对房地产开发企业进行资金监管》（市人大代表建议第119号）收悉。现答复如下：

一、建议内容

人大代表认为，所有的房产交易资金，都需要通过房产交易部门，银行部门进行监管和流程审批，造成账户有钱无法经营，工程耽误，有困于企业的发展。建议取消房地产企业资金监管，为防范风险应采取法律监管。

二、中心城区商品房预售资金监管情况汇报

自2018年8月以来，我市开展了商品房预售资金监管工作。这项工作的开展，有效保护了购房者的合法权益，规范了房地产市场交易秩序，促进了房地产业健康平稳发展。

（一）监管背景

2017年5月，我市中心城区排查出32个较为突出的问题楼盘，多为开发企业挪用预售资金，造成资金链紧张、导致项目停建缓建，延期交房等多种信访问题。为维护广大购房者的利益，确保房地产市场健康平稳发展，从政府监管和市场因素等方面，迫切需要开展预售资金监管工作。

（二）政策依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”；《建设部城市商品房预售管理办法》（原住建部令第131号）第十一条“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”；《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按工程进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。

2018年8月，我市出台了《驻马店市商品房预售资金监管办法》（驻政办[2018]119号）（以下简称《办法》），对预售资金的缴存、使用和拨付等方面做出了相关规定。2020年5月，市不动产登记服务中心出台《中心城区商品房预售资金监管实施细则》，对《办法》进一步具体和细化。

（三）监管范围

按照《办法》规定，自2018年10月起，中心城区取得商品房预售许可证的项目，纳入预售资金监管范围。

（四）监管标准

1、依托不动产交易系统，开设预售资金监管模块，并为监管银行接入端口，实现资金缴存、使用在线办理，确保资金应存尽存、高效使用。

2、《办法》规定，预售资金分为重点监管资金和一般监管资金，实行分项监管。

3、重点监管资金以建安工程费为基础进行核定，用于支付项目建设工程款、建设单位管理费及法定税费等，保障项目建设资金基本需求。重点监管资金按下列公式计算：

重点监管资金=规划建筑面积×核定单方造价+15%配套费+20%不可预见费。核定单方造价按楼层及房屋性质来确定。

4、除重点监管资金外，其余部分为一般监管资金，这部分资金存入监管账户后可由企业自由支配。  

（五）监管流程

1、开设账户，协议备案。按照“一栋一户、分户管理”的原则，由开发企业自主选择银行，开设自身账户，并与监管银行签定监管协议，到监管部门进行备案。监管项目在完成首次登记后，开发企业即可申请注销监管账户。

2、资金归集，应存尽存。购房人网上签约后，按照商品房买卖合同载明的预售资金监管内容，凭开发企业出具的交款单据，将定金、预付款、首付款等购房款足额存入指定的监管账户。经监管银行确认后，通过信息系统推送至监管部门办理备案登记。

3、申请使用，精准拨付。按照《办法》规定，企业在取得预售证后即可申请用款，至竣工验收为止。每栋楼最低可申请用款10次，平均每月用款不低于1次。企业在申请使用资金时，应注明工程进度，申请金额和资金用途。监管部门按照“量用计出、精准拨付”原则，根据实际工程进度，核定申请金额和资金用途。监管银行根据核定结果、分别按照企业申请的工程款、材料款、管理费等各项资金，如数拨付相应各方。

（六）服务措施

预售资金监管按照“量用计出、精准拨付”原则，以推进项目建设良性运作为目标导向，采取各种务实服务措施，确保资金安全高效用于项目建设。2020年以来，为应对疫情影响，中心采取增加拨付次数、压缩审核时限、降低保底资金限额等多项措施，尽力为企业减负，落实“六稳六保”任务。一是增加资金拨付频次。在原来的“十节点”拨付的基础上允许提前或重复使用节点，增加用款频次，提高企业资金周转率；二是压缩审核时限。积极完善商品房预售资金监管网络系统，推行网上服务模式，优化线上办理流程，减少企业跑腿次数，将办结时限严格控制在2个工作日内，90%以上的用款即时办结；三是灵活调整用款节奏。在秋收农忙季节，企业用款高峰之际，不受节点限制，大幅度提高用款频次，全力保障工程款支付；四是注重目标导向。以项目建设良性运行为导向，重点控制资金流向，对社会信誉度高、建设项目良性运作的企业，实行“一增一降（增加用款额度、降低保底资金）”，进行差别管理；五是前置现场勘验环节。通过优化预售资金现场勘验，进一步压缩用款审批时限。尤其是针对楼栋较多的项目，实行不定期巡验。并建立《监管楼盘现场勘验动态资料库》，确保在企业提交用款申请时，第一时间出具现场勘验资料。针对“双高”项目，即社会信誉度高、资金缴存率高，试行承诺制，可按要求（标准楼号、坐标点、时间和日期等）自行出具现场照片，审批后进行不定期核查，工作效率大幅度提升。六是规范业务流程。为企业开设登陆权限，实现企业线上提交申请，监管部门审批，银行放款，全流程“不见面”，真正让“数据多走路，企业少跑腿”。

我市中心城区商品房预售资金监管工作开展以来，未出现过一起因挪用资金造成的涉房类信访问题。一方面维护了预售商品房交易双方的合法权益，防范和化解了房地产领域的风险，促进了我市房地产市场的健康发展。另一方面，通过市不动产登记服务中心的努力，中心城区房地产企业对该项工作的认可度大幅度提升，遵循预售资金监管的法规政策，已逐渐成为房地产企业提升知名度、树立品牌价值的一个重要标志。同时，主动接受商品房预售资金监管，也是负责任的房地产企业应尽的社会责任。

再次感谢您对我们工作的支持，也希望您今后继续关心支持不动产登记服务工作，让我们携手进步，共同为全市经济发展做出贡献。